Bailleur : 2 ou 3 choses à savoir sur le dispositif VISALE d’Action Logement

Ce premier paragraphe illustre les opinions de l’auteur sur l’économie de l’immobilier locatif. Pour des infos factuelles sur le dispositif VISALE, aller directement au paragraphe 2.

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"La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité"

L’encadrement des loyers.

D’un point de vue économique, l’Etat veut le beurre et l’argent du beurre. L’Etat souhaite en effet maximiser la fiscalité des revenus fonciers (TMI + CSG/CRDS) d’une part, tout en limitant au maximum la coûteuse construction de logements dans le parc social. Le propriétaire bailleur est donc challengé : il doit à la fois cédé une part significative des ses revenus immobilier, mais également prendre à sa charge les investissements nécessaires à l’entretien de son bien, notamment la performance énergétique.

La fiscalité est donc le critère clé d’un investissement immobilier, puisqu’elle déterminera la rentabilité nette nette d’un bien en fonction des revenus et de la composition du foyer fiscal du propriétaire. Une multitude de solutions existent :

  • Location nue : au régime réel ou au régime micro foncier
  • … avec ou sans conventionnement ANAH : dispositif « Louer Abordable », ex-Cosse, ex-Borloo ancien, voir en intermédiation locative
  • Location meublée : idem, au réel avec amortissementou au régime micro-BIC
  • … avec ou sans réduction d’impôt pour rénovation dans l’ancien (dispositif Denormandie… mais aussi avec l’ANAH)
  • Voir en location courte durée, attention aux charges Sécurité Sociale des Indépendants (ex-RSI)
  • Acheter un bien ancien, ou neuf (là encore avantage fiscal loi Pinel)
  • Propriété : en nom propre, en société civile à l’Impôt du les Revenus, en société civile ou commerciale à l’Impôt sur les Sociétés
  • … sachant que toutes ces règles fiscales sont clarifiées ou modifiées à des fréquences proches de celles des mandats ministériels ou présidentiels. Le bailleur investisseur doit établir des projections financières sur la durée de son financement donc 15 ans, 20ans ou 25 ans, sachant que règles fiscales en vigueur actuellement seront partiellement obsolètes dans 2 ou 3 ans.
    A titre d’exemple on peut citer le LMNP. Ce dispositif qualifié de niche fiscale – car il permet de passer des charges d’amortissement sans déprécier la valeur du bien- sera-t-il pérenne sur les 15 prochaines années ? 

L’investissement immobilier locatif intelligent écrit par Julien Delagrandanne, un ouvrage clair sur les différents modes d’exploitation d’un bien immobilier.

Egalement conseillé, le blog tenu par l’auteur : blog-mesinvestissements.net.

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