1. La PERTE de TEMPS
Quelles sont les différentes étapes et les délais respectifs de la recherche de financement, avec ou sans courtier ? Passer par un intermédiaire est-il vraiment plus rapide ? Réponse ci-dessous pour chacune des étapes !
la Constitution du Dossier
L’étape qui consomme le plus de temps dans une recherche de financement est bien sûr le montage du dossier. Quelque soit l’intermédiaire vous devrez fournir pièce d’identité, passeport, copie du compromis de vente, multiples devis pour les travaux, 3 derniers bulletins de salaire, contrat de travail, relevés des comptes courants des 3 derniers mois, quittances de loyer, bail de location, justificatif d’épargne, justificatif de domicile, le tout multiplié par 2 si vous acheter en couple ! Le dossier “justificatifs” pour donc très facilement dépasser les 100 pages… La constitution de ce dossier ne peut malheureusement pas être déléguée à un tiers, mais voyons le bon côté des choses : ce dossier est un socle commun pour toutes les banques, courtier inclus.
Temps estimé : 4h si vous êtes organisé
la Prise de RDV
Si vous sollicitez les banques en ligne, vous pourrez bien sûr constituer votre demande de financement à l’heure qu’il vous convient. En revanche, pour les agences traditionnelles, une bonne gestion de l’agenda ainsi qu’une excellente organisation s’imposent. En prenant l’hypothèse qu’un RDV dure 1h, il est facilement possible de caser 3 RDV par demi-journée.
Pour le courtier, que ce soit en ligne ou en agence, la durée est à peu près incompressible. Comptez un minimum d’une heure.
Temps estimé : entre 1h (pour un courtier) et 2 jours (sur la base de 2 journées complètes de RDV)
les Délais de Réponse
Dans une banque traditionnelle, le conseiller a en général accès aux logiciels de son établissement et peut instantanément vous livrer une première simulation chiffrée. Celle-ci a l’avantage de mentionner toutes les sources de coûts mentionnées précédemment : taux brut, assurance, garantie, frais de dossier et, sur demande, tarifs de la relation bancaire. Cette première simulation est une base de travail qui pourra servir de base de négociation ultérieurement.
Pour le courtier, les choses se compliquent. En effet, même s’il vous assure d’avoir “un bon dossier” qui “ne posera pas de problème”, et qu’il vous gribouille quelques chiffres en bas d’une page, celui-ci est dans l’incapacité de vous fournir des simulations concrètes avant au moins 10 jours, soit le temps pour lui de faire le tour de la place. Ce délai peut facilement être porté à 2, 3, voir 4 semaines en fonction des dossiers, des banques “partenaires”, de la période de l’année etc…
Temps estimé : le jour même (banque), jusqu’à plusieurs semaines (courtier)
la Phase de Négociation
Les propositions qui émanent des banques en ligne sont rarement négociables. Celles du courtier non plus car les banques “partenaires” lui proposent en général leur “meilleure offre”. Pour les banques traditionnelles en revanche, il y a, en fonction de votre dossier, une forte marge de négociation. A l’aide des propositions obtenues et de l’analyses des coûts, vous pourrez facilement déterminer quels sont les points forts de chacune des offres : taux brut plancher, possibilité de déléguer l’assurance groupe, garantie via une Prime de Prêteur de Denier au lieu de Crédit Logement, suppression des frais de dossier etc… L’important pour vous est de faire diminuer le coût total du prêt et non uniquement le taux brut.
Exemple vécu : Pour une résidence principale, Crédit Agricole impose actuellement une assurance à couverture 200% pour un couple. Si vous souhaitiez uniquement une couverture minimum de 100%, ce package présente donc un surcoût qu’un taux brut inférieur ne suffit pas à compenser.
Temps estimé : une semaine (banque traditionnelle uniquement)
l’Emission de l’Offre
Quelque soit votre intermédiaire, la simulation doit se transformer en offre à proprement parler. Un abus de langage consiste à qualifier d’”offre” les propositions du courtier : il n’en est rien. Ses propositions ne sont en fait que des simulations qu’il faudra transformer en offre lorsque votre choix sera arrêté.
Estimer le temps d’émission d’une offre est un exercice difficile qui prend en compte une multitude de critère : expérience du conseiller, commission de validation, niveau de délégation de l’agence, structure de la banque, enseigne etc…
Temps estimé : qques jours
le Délai Légal de “Réflexion”
La loi Scrivener sensée protéger l’emprunteur impose un temps de réflexion de 11 jours, délai qui court à partir de la date de réception de l’offre. Nous pensons que cette loi est totalement contre-productive puisqu’elle rallonge encore la durée globale de recherche de financement. Peut-être a-t-elle été pensé pour permettre à l’emprunteur de bien comprendre les termes de l’offre…
Durée incompressible : 11 jours
le Déblocage des Fonds
Une fois l’offre signée et retournée, votre travail d’emprunteur n’est pas encore fini ! Vous devrez encore synchroniser le notaire, qui peut être fort occupé, avec le déblocage des fonds pour permettre une signature avec le vendeur le jour J.
Délai : qques jours en fonction des banques
A retenir : En agissant seul, vous maîtriser la prise de RDV avec les banques et disposez d’une simulation le jour même !
2. Des OFFRES OPAQUES
Au bout de 10, 15, 20 jours ou plus, le courtier, si tout se passe bien, vous présentera les « offres » de ses banques partenaires. Mais quelle est la différence entre « une offre », « une simulation », et ce que vous présente un courtier. Petit rappel lexical…
Qu’est-ce qu’une “Offre” ?
Une offre de prêt est un document contractuel qui engage la banque à vous prêter, elle est en général valable 30 jours. L’émission de l’offre est donc la concrétisation du financement : passé le délai de réflexion de 10 jours imposé par la loi Scrivener, vous pouvez accepter cette offre et la renvoyer signée. Un courtier ne vous présente pas d’offre.
Qu’est-ce qu’une “Simulation” ?
Une simulation n’est pas un document contractuel, c’est juste un calcul basé sur les informations fournis par le prêteur à l’instant “t”. Une simulation mentionne néanmoins tous les chiffres nécessaires pour établir le coût total d’un prêt.
Qu’est-ce que vous présente le Courtier ?
Le courtier ne vous présente ni offre, ni simulation, mais une synthèse des simulations proposées. Ces simulations sont très souvent caviardées, c’est à dire qu’une simulation de 6 pages émanant de la banque est réduite à une page unique. Cela permet de présenter uniquement les “bons” chiffres et de masquer les conditions spécifiques.
A retenir : Mieux vaut lire une offre définitive émise par une banque qu’un résumé émis par un courtier.
3. Grillé Auprès Des BANQUES
4. Le choix d'une banque TRADITIONNELLE
Actuellement les sociétés de courtage en crédit immobilier ne traitent pas avec les banques en lignes (e.g. Boursorama, ING, Fortuneo, BforBank, Hello Bank etc…), ce qui signifie que vous allez probablement vous engagez auprès d’une banque traditionnelle.
les frais bancaires
Contrairement aux banque en ligne qui affichent la gratuité sous conditions, les banques traditionnelles vendent des packages (frais de tenue de compte + carte + assurance) à des prix très onéreux. Si vous choisissez une carte Premium type MasterCard Gold ou Visa Premier, le tarif peux vite atteindre 200€/an. Sur une durée du prêt de 20 ans, cette carte vous coûte donc 4000€ ce qui est loin d’être négligeable.
l'interface web
Certaines enseignes sont encore très en retard en terme d’ergonomie. Pire, certaines opérations peuvent être volontairement bloquées en ligne pour vous inciter à souscrire à plus de services. Une banque en ligne possède par définition une meilleure interface web puisque c’est son unique interface client.
les produits d'épargne
Mis à part les livrets réglementés qui sont les même partout, certains produits de banque sont rarement mentionnés dans les classements annuels de la presse spécialisé. C’est par exemple le cas des assurances vie dont les fonds euro sont souvent parmi les moins performants du marché, sans parler des droits d’entrée qui peuvent encore subsister.
la Bourse
Là encore le prix des passages ordres n’a rien à voir avec des établissements spécialisés type Binck, ou Bourse Direct par exemple. Certains établissements bancaires facturent encore des droits de garde, pour chaque ligne de votre compte.
le conseiller unique
L’interlocuteur unique ! Cela pourrait être un plus s’il était disponible, mais c’est rarement le cas puisque le portefeuille clients des chargés de clientèle a tendance à fortement augmenter par soucis de rentabilité. Mieux vaut faire le choix d’une banque en ligne disposant d’un plateau téléphonique disponible parfois jusqu’à 20h et même le samedi.